Guía para propietarios · Sismo del 10 de agosto de 2026

Su inmueble arrendado después del sismo: la guía completa para propietarios de Pereira y Dosquebradas

Por el equipo de Colombia House Inmobiliaria · Pereira, Colombia
Publicado el 16 de agosto de 2026 · Última actualización: 16 de agosto de 2026 · Lectura: 14 minutos

Al propietario de un inmueble arrendado el sismo le pegó por tres lados a la vez: el patrimonio (¿qué tan dañado quedó?), la renta (¿me van a seguir pagando?) y la responsabilidad (¿qué me puede pasar si algo se cae?). En estos días hemos hablado con decenas de propietarios en esa misma encrucijada — algunos con el arrendatario pidiendo terminar el contrato, otros con el inmueble evacuado, otros sin noticias de nadie — y hemos visto repetirse los mismos errores: cobrar lo que ya no se puede cobrar, prometer lo que no toca, y sobre todo, esperar.

Esta guía es para cualquier propietario de Pereira o Dosquebradas con un inmueble arrendado — administre con nosotros, con otra inmobiliaria o por su cuenta. Si lo que usted es, en cambio, es arrendatario, la guía espejo está aquí: qué pasa con mi arriendo después del sismo.

Y la advertencia honesta de siempre: cada contrato es distinto y esto es orientación general, no asesoría legal sobre su caso concreto.

La regla que cambia todo desde el 10 de agosto: la ley lo protege del terremoto, no de la inacción

Este punto merece ir de primero porque de él se desprende toda la estrategia. El terremoto es, por definición legal expresa, fuerza mayor: la norma que la define — el artículo 64 del Código Civil, subrogado por el artículo 1º de la Ley 95 de 1890 — menciona el terremoto por su nombre. Nadie puede imputarle a usted el evento.

Pero la fuerza mayor cubre el evento, no las decisiones posteriores. Desde el 10 de agosto, el estado de su inmueble dejó de ser un hecho imprevisible y pasó a ser un asunto que usted, como dueño, tiene el deber de conocer y atender. En la práctica esto significa tres cosas:

• Verificar es obligatorio, no opcional. Un inmueble golpeado que se sigue habitando «porque se ve bien» es la fuente de responsabilidad más peligrosa que existe hoy para un propietario. Si hay señales de daño, la ocupación se detiene hasta que un concepto técnico diga otra cosa.
• Reparar es su carga (enseguida vemos por qué), y aplazar la reparación de un daño conocido convierte el caso fortuito de ayer en negligencia de mañana.
• Documentar es su escudo. Cada revisión, cada aviso al arrendatario, cada radicado, cada cotización de obra, por escrito y con fecha. Si algo termina en discusión, su expediente es su defensa.

Lo que la ley le exige (y lo que le prohíbe) como arrendador

Cuatro reglas del régimen de arrendamiento que en esta emergencia operan a favor del arrendatario, y que a usted le conviene conocer antes de que se las reclamen:

• Las reparaciones del sismo son suyas, incluso las locativas. En tiempos normales las reparaciones locativas — los deterioros del uso corriente — corren por cuenta del arrendatario. Pero el artículo 1985 del Código Civil dispone que cuando el deterioro proviene de fuerza mayor o caso fortuito, incluso esas reparaciones son del arrendador. Las grietas del 10 de agosto no son «desgaste del inquilino».
• No puede cobrarle los daños del sismo al arrendatario. El arrendatario no responde por los deterioros que provengan de fuerza mayor, de la mala calidad del edificio o de la naturaleza del suelo (art. 2028 del Código Civil; en vivienda, art. 9 de la Ley 820 de 2003). Ni de frente, ni por descuento, ni contra el codeudor.
• En vivienda urbana no hay depósitos que retener. La Ley 820 prohíbe los depósitos en dinero en arriendo de vivienda (art. 16), incluso pactados de forma disimulada. Si en su contrato existe uno, es ilegal desde el origen — y pretender aplicarlo a daños del sismo suma dos infracciones en una. En local comercial el depósito sí es válido, pero tampoco cubre daños de fuerza mayor.
• Su obligación de fondo sigue viva: mantener el inmueble en condiciones de servir. De ella nacen los derechos del arrendatario a terminar o pedir rebaja cuando el inmueble ya no sirve (arts. 1986 y 1990 del Código Civil). No es un castigo: es la contracara del canon.

Los cuatro escenarios y lo que significan para su renta

Efecto de cada escenario en el contrato y en la renta del propietario

Estado del inmueble	Norma	Efecto en su contrato y su renta
Destrucción total	Art. 2008, num. 1, C.C.	El contrato expira de pleno derecho y el canon deja de causarse desde la destrucción acreditada. No hay indemnizaciones entre las partes: el sismo no es culpa de nadie. Su frente pasa a ser el seguro y la reconstrucción.
Inhabitable, en pie (incluye peligro de colapso)	Art. 1990, inc. 1, C.C.	El arrendatario tiene derecho a terminar el contrato, sin preaviso de tres meses y sin indemnización a su favor. Mientras no lo ejerza por escrito ni se pacte otra cosa, el contrato subsiste — pero cobrar como si nada, sabiendo que el inmueble no puede habitarse, es pan para hoy y pleito para mañana.
Daño parcial	Art. 1990, inc. 2, C.C.	Terminación o rebaja del canon: si no hay acuerdo escrito, las fija el juez. Traducción práctica: usted y su arrendatario pueden resolverlo en una hoja firmada, o dejar que lo resuelva un proceso. La hoja es más barata.
En reparación	Art. 1986, C.C.	Durante las obras el arrendatario tiene derecho a una rebaja proporcional del canon. Formalícela en un otrosí con fecha de inicio y de terminación de obras: la rebaja es «entre tanto», no para siempre.

¿Puede seguir cobrando el canon? Hablemos de plata sin eufemismos

Aquí conviene la franqueza en las dos direcciones. Al arrendatario que invoca un supuesto decreto que «congeló los arriendos» hay que responderle con la verdad: ese decreto no existe. Y al propietario que quiere cobrar agosto completo de un apartamento evacuado con orden de autoridad hay que decirle la otra mitad: ese cobro tiene patas cortas. El derecho de estos casos no premia al que grita más — premia al que documenta mejor y actúa primero.

Tres pautas concretas sobre el dinero:

• Las fechas mandan. El canon se causa hasta la fecha que el escenario determine: la destrucción acreditada (escenario 1), la terminación comunicada por escrito (escenario 2) o la que fije el acuerdo de rebaja (escenarios 3 y 4). Por eso cada día sin definir el estado del inmueble es un día de incertidumbre contable — para usted más que para nadie.
• Reciba pagos sin miedo, con constancia. Si su arrendatario paga «bajo reserva» mientras se define el caso, eso no es hostilidad: es orden. Confirme el recibo por escrito y liquide después con las fechas acreditadas. Un arrendatario que paga con reserva es infinitamente mejor que uno en mora.
• Si hay sumas a devolver, devuélvalas con liquidación en mano. Cuando el contrato expira o se termina y quedó canon pagado por días no gozados, lo correcto es liquidar por escrito — días, fechas, soportes — y reintegrar lo que corresponda. Una liquidación clara hoy evita una demanda con intereses mañana.

El concepto técnico: la mejor inversión que puede hacer esta semana

En Colombia la evaluación pos-sismo se hace con la metodología de cuatro colores: verde (habitable), amarillo (uso restringido), naranja (no habitable) y rojo (peligro de colapso). Ese color, puesto por un profesional, es el que define su escenario legal. Cómo conseguirlo, en orden de eficiencia:

• Primero, lo que ya existe gratis. Si hubo orden de evacuación, acta de Bomberos o cierre de la autoridad, pida copia hoy. En los casos evidentes, esos documentos bastan para actuar — suspender la ocupación, mover el caso con el seguro, sentarse con el arrendatario —, aunque el concepto de habitabilidad propiamente dicho siga en trámite. Ojo a la precisión: Bomberos y organismos de socorro documentan el riesgo, pero no certifican habitabilidad.
• Segundo, la copropiedad. Si su inmueble está en un edificio o conjunto, la evaluación estructural contratada por la administración es la palanca más desaprovechada: un solo estudio define decenas de unidades y reparte el costo entre todos. Pregunte en la administración qué se contrató, registre su unidad en el consolidado de daños (varias administraciones lo están recogiendo para la aseguradora de la copropiedad) y pida copia de todo.
• Tercero, la DIGER de su municipio. Radique la solicitud de evaluación ante la Dirección de Gestión del Riesgo de Pereira o de Dosquebradas y guarde el radicado. Están saturadas y no hay plazo publicado para la visita — radique de todas maneras: el radicado ya prueba su diligencia.
• Cuarto, el ingeniero particular. Cuando necesite el documento ya, contrate un profesional independiente. Antes de pagar, verifique la matrícula y exija certificado de vigencia del COPNIA expedido después del sismo (se descarga en línea). Informe escrito, firmado, con fecha, registro fotográfico y conclusión clara. Si tiene varios inmuebles en el mismo conjunto, negocie tarifa por visita al conjunto más un valor por unidad adicional — la diferencia es grande.

Seguros: cuál responde por el sismo y cuál no (la confusión que más plata está costando)

Esta es la confusión que más hemos tenido que deshacer en llamadas con propietarios: «yo tengo póliza de arrendamiento, eso me cubre». No. Son productos distintos para riesgos distintos:

• Póliza o afianzamiento de arrendamiento: responde cuando el arrendatario incumple el pago. No ampara la destrucción ni el daño del inmueble por terremoto. Y tenga presente que si el contrato expira o el arrendatario queda legalmente exonerado, no hay incumplimiento que reclamar.
• Seguro de la copropiedad: en edificios y conjuntos, la copropiedad tiene asegurados la estructura y los bienes comunes. La reclamación la tramita la administración — razón de más para que su unidad figure en el consolidado de daños del edificio. Pregunte por el ajustador y los tiempos.
• Seguro de hogar propio: si usted contrató uno con amparo de terremoto, revise la carátula (valor asegurado, deducible por terremoto — suele ser un porcentaje del valor asegurable — y exclusiones) y avise el siniestro de una vez.
• Crédito hipotecario: si el inmueble tiene hipoteca vigente, es casi seguro que existe un seguro de incendio y terremoto contratado a través del banco. Muchos propietarios lo olvidan porque «lo paga la cuota». Llame al banco, pida la póliza y radique el aviso.

¿Rebajar el canon o quedarse con el inmueble vacío? La cuenta fría

Hagamos la cuenta que hacemos con nuestros mandantes, sin romanticismo. Un apartamento con daño parcial cuyo arrendatario se va: usted deja de recibir el 100 % del canon, asume cuota de administración y vigilancia de un inmueble solo, paga las reparaciones de todas formas — porque son suyas —, y sale a buscar arrendatario nuevo en dos ciudades donde hoy sobran inmuebles golpeados y falta gente dispuesta a mudarse. Contra eso, una rebaja temporal del canon mientras duran las obras, firmada en un otrosí con fecha de revisión, conserva el flujo, conserva al arrendatario conocido y le da orden jurídico a lo que de todas formas el arrendatario podría pedir por ley (arts. 1986 y 1990 del Código Civil).

Reglas para que la rebaja sea negocio y no boquete:

• Por escrito y con vencimiento. Otrosí firmado: monto, fecha de inicio, fecha de revisión o de terminación (idealmente atada a la finalización de las obras). La rebaja de palabra se vuelve permanente por la vía de los hechos.
• Atada a la causa. La rebaja se justifica en el estado del inmueble y en las obras — no en promesas genéricas. Terminadas las reparaciones, el canon vuelve a su nivel.
• Sin tocar lo prohibido. La rebaja no se «compensa» reteniendo garantías ni cargando al arrendatario reparaciones que son suyas.

Si lo suyo es un local comercial: los relojes que corren en su contra

El propietario de local suele conocer sus derechos y olvidar sus deberes. Estos son los cuatro que el sismo activa:

• La renovación no murió con el sismo. El arrendatario con dos o más años con un mismo negocio tiene derecho a la renovación del contrato (art. 518). Que el inmueble esté dañado no borra ese derecho: lo transforma.
• El desahucio de seis meses. Si usted piensa no renovar porque va a reconstruir o a ocupar el local, la ley exige avisarlo con no menos de seis meses de anticipación (art. 520). La excepción: el aviso no se exige cuando el local deba ser desocupado o demolido por orden de autoridad competente — el caso del inmueble en rojo.
• El derecho de preferencia tiene calendario, y lo administra usted. El comerciante que entrega el local por reconstrucción tiene preferencia para volver al local reconstruido, sin obligación de prima (art. 521). Usted debe informarle la fecha en que puede entregarle el local reparado con al menos 60 días de anticipación, y él debe aceptar dentro de los 30 días siguientes. Abra desde hoy un registro por cada local: identificación del arrendatario, antigüedad, fecha de entrega y fechas de los avisos. Ese registro vale plata: ignorar la preferencia en la reconstrucción genera responsabilidad.
• Anunciar obras y no hacerlas cuesta. Si el arrendatario entregó por reconstrucción o demolición y las obras no inician dentro de los tres meses siguientes a la entrega, usted debe indemnizarle los perjuicios según estimación de peritos (art. 522). No invoque la reconstrucción como fórmula para recuperar el local si no va en serio.

¿Y el comerciante que le pide rebaja con el local sano, porque el sector quedó sin clientela? Ese caso tiene nombre — la imprevisión del artículo 868 del Código de Comercio — y dos salidas: la revisión del contrato por un juez, que toma tiempo, o un acuerdo escrito de ajuste temporal, que toma una tarde. La misma cuenta fría de la sección anterior aplica con más fuerza aquí: un local del centro vacío, hoy, es de los activos más difíciles de recolocar.

Administrar solo o con inmobiliaria: en emergencia, la diferencia es el expediente

Con administración profesional o sin ella, lo que esta emergencia exige de la parte arrendadora es lo mismo: verificar el estado de cada inmueble, informar y requerir por escrito, tramitar conceptos técnicos, mover seguros, negociar y formalizar acuerdos, liquidar con fechas ciertas y archivar cada papel. La diferencia está en quién carga con eso.

• Si una inmobiliaria administra su inmueble, exíjale exactamente eso: informe escrito del estado del inmueble, copia de radicados y conceptos, constancia de cada comunicación con el arrendatario, y que ninguna decisión de fondo — rebajas, terminaciones, devoluciones — se tome sin su instrucción escrita. Un administrador profesional no le teme a esa exigencia: la agradece, porque el expediente también lo protege a él.
• Si usted administra directamente, asuma que este mes el «negocio pasivo» dejó de serlo: los pasos de la lista de verificación corren por su cuenta, con sus tiempos y su archivo. Hágalo con método — o considere que gestionar crisis como esta es, precisamente, el oficio de una administración profesional.

Restituciones, juzgados y lo que nunca debe hacer

Dos noticias procesales y una advertencia. La primera: por los daños del terremoto, el Consejo Superior de la Judicatura suspendió los términos judiciales en los distritos de la zona afectada — Risaralda incluida — y, según lo informado por la Rama Judicial y la prensa nacional, la medida fue prorrogada hasta el 11 de septiembre de 2026 en siete departamentos, salvo actuaciones urgentes como tutelas. Si usted tiene un proceso de restitución en curso, sus términos están congelados; verifique el estado en ramajudicial.gov.co antes de cualquier actuación, porque estas medidas se han venido modificando.

La segunda: la suspensión no extingue derechos. Los cánones debidos siguen debidos, los procesos se reanudarán y los acuerdos de pago siguen siendo posibles — y en muchos casos, preferibles al proceso.

Ayudas, predial e impuestos: qué hay realmente para el propietario

• Declaratoria de desastre: el Decreto 1171 del 11 de agosto de 2026 declaró la situación de desastre nacional — Risaralda incluida — y activa los recursos del sistema de gestión del riesgo. No contiene disposiciones sobre contratos de arrendamiento.
• RUD: el Registro Único de Damnificados es la puerta de las ayudas y también aplica al propietario damnificado (por ejemplo, quien perdió el inmueble que habitaba o su fuente de renta). Es gratuito y se tramita por los canales oficiales de las alcaldías y la UNGRD. Nadie legítimo cobra por inscribirlo.
• Subsidio de arriendo: anunciado por el Gobierno Nacional para familias damnificadas; al cierre de esta edición no se ha publicado la norma que lo reglamente (monto, requisitos, duración). No cuente con él en sus números todavía, y desconfíe de gestores.
• Predial y otros impuestos: al cierre de esta edición no conocemos exención del impuesto predial por el sismo — presupueste con las reglas vigentes y verifique directamente con su alcaldía. Se han anunciado alivios tributarios para las zonas afectadas; confirme con su contador qué quedó en norma antes de dejar de declarar o pagar algo.

Lista de verificación: los 8 movimientos del propietario diligente

1. Verifique el estado de cada inmueble — sin ocuparlo si hay señales de daño. Recoja lo que ya exista: actas, órdenes, fotos del arrendatario.
2. Hable con la administración del edificio: evaluación estructural, consolidado de daños, aseguradora de la copropiedad. Registre su unidad.
3. Radique ante la DIGER de Pereira o Dosquebradas y guarde el radicado. Si urge, ingeniero particular con certificado COPNIA posterior al sismo.
4. Avise a sus seguros hoy — copropiedad, hogar, hipotecario — por escrito, aunque crea que el plazo pasó.
5. Escríbale a su arrendatario: estado del inmueble, ruta del concepto técnico y canal único de comunicación. Todo con acuse.
6. Defina el escenario con la tabla y formalícelo: expiración liquidada, terminación recibida por escrito, otrosí de rebaja con vencimiento, o continuidad normal.
7. Liquide con fechas acreditadas — y si hay días no gozados ya pagados, reintégrelos con liquidación escrita.
8. Arme el expediente del inmueble: contrato, conceptos, radicados, avisos, otrosíes, liquidación. En local comercial, agregue el registro de preferencia con sus fechas de 60 y 30 días.

Preguntas frecuentes de propietarios tras el sismo

¿Puedo seguir cobrando el arriendo después del terremoto?

Sí, mientras el contrato esté vigente y el inmueble sirva para lo arrendado: ninguna norma congeló ni suspendió los cánones. Pero en destrucción total el contrato expira y el canon deja de causarse desde la acreditación (artículo 2008 del Código Civil), y en inhabitabilidad el arrendatario puede terminar por escrito en cualquier momento. Defina el estado del inmueble rápido y liquide con fechas ciertas.

¿El arrendatario puede entregarme el inmueble sin pagar la indemnización de tres meses?

Si el inmueble quedó inhabitable, sí: la terminación se rige por el artículo 1990 del Código Civil, que no exige preaviso de tres meses ni indemnización. Y si hubo destrucción total, el contrato expiró de pleno derecho (artículo 2008). Exigir esos pagos en esos escenarios es aplicar la norma equivocada y cobrar lo no debido.

¿Quién paga las reparaciones de los daños del sismo?

El propietario, incluidas las reparaciones locativas que en tiempos normales serían del arrendatario, porque el deterioro proviene de fuerza mayor (artículo 1985 del Código Civil). No pueden cobrarse al arrendatario ni al codeudor, ni descontarse de garantía alguna (artículo 2028 del Código Civil y artículo 9 de la Ley 820 de 2003).

¿Respondo si mi edificio dañado le causa daños a un tercero?

Por la ruina causada por el terremoto en sí, la ley exonera al dueño: el artículo 2350 del Código Civil excluye la responsabilidad cuando la ruina proviene de caso fortuito como un terremoto. Pero esa protección no cubre la omisión posterior: si conocido el daño usted no repara, no verifica o permite la ocupación, responde por su propia negligencia. Actúe y documente.

¿Puedo descontar los daños del depósito o cobrárselos al codeudor?

No. Los daños del sismo no son imputables al arrendatario, así que no pueden aplicarse a ninguna garantía. Además, en vivienda urbana los depósitos en dinero están prohibidos por el artículo 16 de la Ley 820 de 2003; si existe uno, es ilegal desde el origen. En local comercial el depósito es válido, pero solo responde por incumplimientos reales del arrendatario.

¿Mi póliza de arrendamiento cubre los daños del terremoto?

No. La póliza o afianzamiento de arrendamiento ampara el incumplimiento de pago del arrendatario, no el daño material del inmueble. El daño físico se reclama por el seguro de la copropiedad (estructura y áreas comunes), por un seguro de hogar con amparo de terremoto o por el seguro asociado al crédito hipotecario. Avise por escrito de inmediato: los plazos de aviso son cortos.

¿Estoy obligado a rebajar el canon si el inmueble quedó con daños?

En daño parcial, la rebaja o la terminación las decide el juez si no hay acuerdo escrito (artículo 1990, inciso 2, del Código Civil). Durante las obras de reparación, el arrendatario tiene derecho a una rebaja proporcional mientras duren (artículo 1986). En la práctica, un otrosí de rebaja temporal con fecha de revisión suele ser mejor negocio que un inmueble vacío.

¿Puedo iniciar o continuar un proceso de restitución en este momento?

Los términos judiciales en los distritos de la zona afectada — Risaralda incluida — están suspendidos, con prórroga informada hasta el 11 de septiembre de 2026, salvo actuaciones urgentes como tutelas. Los procesos en curso quedan con los relojes detenidos y se reanudarán cuando la Rama Judicial lo disponga; verifique en ramajudicial.gov.co. Nunca recurra a vías de hecho como cortar servicios o cambiar cerraduras.

¿Debo seguir pagando la cuota de administración si no estoy recibiendo canon?

Frente a la copropiedad, la cuota de administración es una obligación del propietario del inmueble, y la emergencia no la suspende. Que el arrendatario la asuma depende de lo pactado en el contrato y de que el contrato siga produciendo efectos. Incluya ese costo en su cuenta al decidir entre rebaja temporal e inmueble vacío.

¿Hay subsidio del Gobierno o exención de predial para propietarios afectados?

El subsidio de arriendo fue anunciado para familias damnificadas, pero al 16 de agosto de 2026 no se ha publicado la norma que lo reglamente. Sobre el predial, no conocemos exención por el sismo al cierre de esta edición: verifique con su alcaldía. El registro en el RUD — gratuito, por canales oficiales — es la puerta de entrada a las ayudas que se definan.

Fuentes oficiales para verificar

Las mismas que usamos nosotros, todas gratuitas:

• SUIN-Juriscol — texto oficial del Código Civil, la Ley 820 de 2003, la Ley 95 de 1890 y el Código de Comercio.
• Gestor Normativo de Función Pública — decretos de la emergencia y su vigencia.
• Rama Judicial — acuerdos de suspensión y reanudación de términos judiciales.
• UNGRD — Registro Único de Damnificados y ayudas oficiales.
• Alcaldía de Pereira y Alcaldía de Dosquebradas — canales de la DIGER de cada municipio, predial y censos.
• COPNIA — verificación en línea de la matrícula del ingeniero que usted contrate.

Este artículo es información general de orientación al público, elaborada con las normas vigentes conocidas al 16 de agosto de 2026, y no constituye asesoría jurídica sobre casos particulares. Cada contrato tiene condiciones propias; antes de tomar decisiones con efectos legales o económicos, consulte su caso concreto con un profesional. Si alguna autoridad expide nuevas normas sobre arrendamientos en la emergencia, prevalecen sobre lo aquí descrito.