Guía para arrendatarios · Sismo del 10 de agosto de 2026

¿Qué pasa con mi arriendo después del sismo? Guía completa para arrendatarios de Pereira y Dosquebradas

Por el equipo de Colombia House Inmobiliaria · Pereira, Colombia
Publicado el 16 de agosto de 2026 · Última actualización: 16 de agosto de 2026 · Lectura: 14 minutos

Desde el 10 de agosto no hemos dejado de recibir la misma pregunta, formulada de veinte maneras distintas: «¿y ahora qué pasa con mi arriendo?». Nos la hacen arrendatarios cuyos edificios fueron evacuados, comerciantes que no pueden abrir el local, familias que están durmiendo donde un pariente y también personas cuyo apartamento no sufrió ni una grieta, pero que sienten miedo de volver a entrar.

Esta guía reúne las respuestas que hemos venido dando caso por caso, con las normas exactas que las respaldan. La escribimos para cualquier arrendatario de Pereira o Dosquebradas — no solamente para quienes tienen contrato con nosotros —, porque en estos días hemos visto circular mucha información equivocada, y la información equivocada, en una emergencia, cuesta plata y cuesta derechos.

Una aclaración honesta antes de empezar: cada contrato es distinto y esta guía es orientación general, no asesoría legal sobre su caso. Úsela para entender el terreno y para hacer las preguntas correctas.

Lo primero: su seguridad, no el contrato

Dicho esto, entremos en materia.

¿Tengo que seguir pagando el arriendo si mi apartamento quedó dañado?

Empecemos por desmontar el rumor más repetido de estos días. Ha circulado por WhatsApp que «por decreto, nadie tiene que pagar arriendo este mes». Pídale a quien se lo reenvió el número del decreto: no va a aparecer, porque a la fecha de esta guía no se ha expedido ninguna norma que congele, rebaje o suspenda cánones de arrendamiento, ni que prorrogue contratos. El Decreto 1171 del 11 de agosto de 2026, que declaró la situación de desastre nacional e incluyó a Risaralda, activa recursos y crea mecanismos de atención, pero no contiene disposiciones sobre contratos de arriendo. Si eso cambia — el Gobierno ha anunciado además la declaratoria de emergencia económica, que abriría la puerta a decretos legislativos —, esta guía se actualizará con el número de la norma en la mano.

Ahora, que no exista un decreto no significa que usted esté desprotegido. Significa que su caso se resuelve con las reglas de siempre, que dependen de una sola cosa: el estado del inmueble, acreditado técnicamente. Son cuatro escenarios y cada uno tiene su norma exacta.

Los cuatro escenarios del arrendatario de vivienda tras el sismo

Situación del inmueble	Norma aplicable	Qué significa para usted
Destrucción total (colapsó o no es recuperable)	Art. 2008, num. 1, Código Civil	El contrato expira de pleno derecho: no necesita preaviso, ni causal, ni pagar indemnización, ni iniciar proceso. El canon deja de causarse desde la destrucción acreditada.
Quedó inhabitable aunque siga en pie (incluye peligro de colapso)	Art. 1990, inciso 1, Código Civil	Usted tiene derecho a terminar el contrato. Es una causal legal propia — no es una terminación «voluntaria» ni le aplican las sanciones de retiro anticipado. Debe ejercerla por escrito.
Daño parcial que no impide del todo vivir allí	Art. 1990, inciso 2, Código Civil	Cabe la terminación o una rebaja del canon. Si las partes no se ponen de acuerdo por escrito, quien decide entre una y otra es el juez — ninguna de las dos partes puede imponerla sola.
En reparación, con obras en curso	Art. 1986, Código Civil	Rebaja proporcional del canon mientras duren las obras. Y si las obras ocupan tanta parte del inmueble que el resto no sirve, o se alargan demasiado, también puede pedir la terminación.

Fíjese en un detalle que casi nadie explica y que define la plata: el canon no deja de correr automáticamente desde el 10 de agosto. En destrucción total deja de causarse desde la fecha en que la destrucción quede acreditada. En inhabitabilidad, mientras usted no ejerza por escrito su derecho a terminar — o no firme con la parte arrendadora una suspensión o una rebaja —, el contrato sigue vivo y el canon sigue corriendo. Por eso la recomendación transversal de esta guía es una sola: todo por escrito y con fecha. La diferencia entre avisar hoy y avisar en tres semanas puede ser, literalmente, tres semanas de canon.

¿Quién decide si el inmueble es habitable? (Y por qué nadie se lo puede «decretar» por teléfono)

Toda la tabla anterior depende de una palabra: acreditado. Y aquí es donde la emergencia se vuelve trámite. En Colombia la evaluación pos-sismo usa la metodología de cuatro colores: verde (habitable), amarillo (uso restringido), naranja (no habitable) y rojo (peligro de colapso). Esa clasificación la hacen profesionales, edificio por edificio.

Las rutas para conseguirla, de la más económica a la más costosa:

• La DIGER de su municipio. Tanto Pereira como Dosquebradas tienen su Dirección de Gestión del Riesgo adscrita a la Alcaldía. Radique la solicitud de evaluación y guarde el número de radicado. Seamos francos: están saturadas de solicitudes y no hay un plazo publicado para la visita — no es un rumor, lo hemos comprobado radicando las nuestras. Radicar de todas formas vale la pena: el radicado con fecha ya es prueba de su diligencia.
• La evaluación estructural de la copropiedad. Si usted vive en un conjunto o edificio, pregunte en la administración si ya contrataron la evaluación del edificio completo. Un solo estudio puede definir la situación de decenas de apartamentos, y varias administraciones de la zona ya están recogiendo reportes de daños que alimentan la reclamación ante la aseguradora de la copropiedad. Si su apartamento no aparece en ese consolidado, puede quedar por fuera de esa vía. Pregunte, registre su unidad y pida copia.
• Un ingeniero particular. Usted mismo puede contratar un perito. Verifique dos cosas antes de pagar: que tenga matrícula profesional y que le entregue certificado de vigencia del COPNIA expedido después del sismo (se descarga en línea y es la forma de comprobar que la matrícula está activa). Exija un informe escrito, firmado, con fecha, fotos y conclusión clara.
• Documentos de autoridad que ya existen. Si los Bomberos o la autoridad municipal ordenaron evacuar su edificio, esa acta u orden ya es un documento valioso: pida copia. Eso sí, con una precisión importante: Bomberos, Defensa Civil y Cruz Roja documentan el riesgo y respaldan una evacuación, pero no certifican habitabilidad. Su acta sirve como soporte, no reemplaza el concepto técnico.

¿Puedo terminar el contrato de arriendo por el terremoto sin pagar sanción?

Aquí hay un error técnico que hemos visto cometer incluso a gente del sector, y que puede costarle a quien lo comete: tramitar estos casos como la «terminación unilateral por parte del arrendatario» de la Ley 820 de 2003, esa que exige preaviso de tres meses y una indemnización equivalente a tres meses de canon. Esa no es la vía. La Ley 820 no contempló la destrucción ni la inhabitabilidad del inmueble; para esos supuestos, la propia ley remite al Código Civil (arts. 8 y 9 de la Ley 820). Y en el Código Civil, la terminación por inhabitabilidad no trae ni preaviso de tres meses ni indemnización. Si a usted le están cobrando «la sanción de los tres meses» por entregar un apartamento inhabitable por el sismo, le están aplicando la norma equivocada.

Tres precisiones para que este derecho no se le dañe en la práctica:

• Ejérzalo por escrito. Un correo o una carta con fecha, dirigido a la parte arrendadora (el propietario o la inmobiliaria que administre, según diga su contrato), manifestando que termina el contrato por la inhabitabilidad del inmueble y desde qué fecha entrega. Ese escrito fija la fecha de corte de sus obligaciones.
• Acompáñelo del soporte técnico que tenga: radicado de la DIGER, acta de evacuación, informe del perito, el consolidado de la administración del edificio. Si todavía no tiene el concepto, no se quede callado: envíe el aviso, anuncie que el soporte está en trámite y pida la inspección conjunta.
• Coordine la entrega. Inventario de salida (aunque sea fotográfico), entrega de llaves con constancia y lectura de servicios públicos. La relación termina bien cuando termina documentada.

¿Y si el inmueble está sano pero usted ya no quiere vivir ahí? Es una reacción humana y la entendemos — la hemos escuchado muchas veces estos días. Pero hay que decirlo con claridad: el miedo, por sí solo, no es una causal legal para terminar el contrato sin costo cuando el inmueble no tiene afectación acreditada. En ese caso sus opciones son las del contrato y la ley: negociar una salida de mutuo acuerdo por escrito, o usar los mecanismos ordinarios de terminación que su contrato y la Ley 820 contemplan, con sus tiempos y condiciones. Lo que no le conviene es simplemente dejar de pagar o abandonar el inmueble: eso sí lo pone a usted en incumplimiento.

¿Quién paga las reparaciones? ¿Me pueden cobrar los daños del sismo?

El terremoto es, en derecho, fuerza mayor. Y no porque lo digamos nosotros: la definición legal de fuerza mayor en Colombia — el artículo 64 del Código Civil, subrogado por el artículo 1º de la Ley 95 de 1890 — menciona expresamente el terremoto como ejemplo, junto con los actos de autoridad (lo que cubre, por ejemplo, una orden de evacuación). No hay que construir el argumento: la ley lo escribió hace más de un siglo.

De ahí se desprenden dos reglas que a los arrendatarios les conviene tener a la mano:

• Las grietas del sismo no son «reparaciones locativas» suyas. En tiempos normales, el arrendatario asume las reparaciones locativas (los deterioros del uso corriente). Pero el propio Código Civil dispone que cuando el deterioro proviene de fuerza mayor, esas reparaciones también son del arrendador. Resanar, reforzar y reconstruir lo que el sismo dañó no es su carga.
• Nadie puede cobrarle los daños del terremoto, ni de frente ni por descuento. El arrendatario no responde por los deterioros que provengan de fuerza mayor, de la mala calidad de la construcción o de la naturaleza del suelo. Si al liquidar su contrato le aparecen «descuentos por daños» que en realidad son daños sísmicos, objételos por escrito.

El depósito y las garantías: lo que le pueden retener y lo que no

Este tema sorprende a mucha gente, así que vale la pena decirlo dos veces: en vivienda urbana en Colombia está prohibido exigir depósitos en dinero como garantía del arriendo, y la prohibición cubre también las formas disimuladas — el «depósito» que aparece en un documento aparte, a nombre de un tercero o con otro nombre. Si usted entregó uno, tiene derecho a que se lo devuelvan; lo único que legítimamente puede cruzarse contra sumas a su cargo son obligaciones ciertas y exigibles que nada tienen que ver con el sismo (por ejemplo, cánones efectivamente debidos o servicios públicos pendientes).

Y una regla que aplica a toda garantía, en vivienda o en comercio: como los daños del terremoto no son imputables al arrendatario, no pueden descontarse de ningún depósito, ni cobrarse al codeudor, ni imputarse a ninguna suma suya. La garantía responde por incumplimientos del arrendatario — y un terremoto no es un incumplimiento suyo.

Qué hacer mientras su caso se define: la fórmula para no caer en mora sin renunciar a nada

La pregunta más difícil de estos días no es jurídica sino práctica: «mientras me hacen la visita técnica y me contestan, ¿pago o no pago?». Si deja de pagar sin soporte, queda en mora y le pueden cobrar intereses o iniciarle proceso; si paga callado, teme estar «aceptando» que todo está bien. Hay una tercera vía, y es la que recomendamos incluso en los contratos que nosotros administramos:

Con esa constancia usted queda protegido por ambos lados: no está en mora — nadie puede reportarlo ni demandarlo por no pago — y no ha renunciado a pedir la rebaja o la terminación cuando llegue el concepto técnico. Si después se acredita la destrucción total, o si formalizan una terminación o una rebaja, lo pagado de más desde la fecha que legalmente corresponda se cruza en la liquidación final del contrato. Es la jugada que conserva todas sus cartas.

Complétela con este hábito, que repetiremos hasta el cansancio: lo hablado por teléfono o por WhatsApp no existe hasta que esté en un correo. Toda solicitud, todo acuerdo, toda entrega: por escrito, con fecha y con acuse. En una emergencia, el papel manda.

Si su arriendo es un local comercial, las reglas cambian (y conviene saberlo antes de firmar nada)

En el centro de Pereira y en los corredores comerciales de Dosquebradas hay cientos de comerciantes en la misma encrucijada: el local dañado — o sano, pero con el sector desalojado — y el canon corriendo. Para ellos, cinco claves:

• El estado del local se maneja igual que en vivienda: destrucción total, el arrendamiento expira por disposición del Código Civil; inhabitable, derecho a terminar; daño parcial, rebaja o terminación acordadas por escrito o definidas por el juez; obras en curso, rebaja proporcional entre tanto. Y las reparaciones del sismo son del arrendador, no suyas.
• Su derecho de renovación no desaparece por el sismo. Si usted lleva dos años o más ocupando el local con un mismo negocio, tiene el derecho de renovación del artículo 518 del Código de Comercio. Cuando el propietario invoque la reconstrucción del inmueble para no renovar, la ley le exige un desahucio con no menos de seis meses de anticipación (art. 520) — aunque ese aviso no se exige cuando el local deba ser desocupado o demolido por orden de autoridad competente, que es exactamente lo que puede ocurrir en un inmueble en rojo.
• Si tiene que entregar el local por el sismo, su nombre queda primero en la fila. El comerciante que desocupa por reconstrucción tiene derecho de preferencia para volver al local reconstruido (art. 521 del Código de Comercio), y la ley fija avisos con plazos concretos: el propietario debe informarle la fecha de entrega del local reparado con al menos 60 días de anticipación, y usted debe manifestar que lo tomará dentro de los 30 días siguientes a ese aviso. Deje constancia escrita, desde ya, de su interés en volver, con sus datos de contacto actualizados — y anote esas fechas cuando lleguen los avisos, porque el derecho se pierde por silencio.
• Si el propietario anuncia reconstrucción y no arranca obras, hay indemnización. Cuando el arrendatario debe entregar por reconstrucción o demolición y las obras no se inician dentro de los tres meses siguientes a la entrega, el propietario debe indemnizarle los perjuicios, según estimación de peritos (art. 522). Guarde el acta de entrega con fecha exacta.
• ¿Local sano pero negocio inviable? Es el caso más duro: el inmueble en verde y la clientela del sector evacuada. Ahí el argumento jurídico disponible es la teoría de la imprevisión (art. 868 del Código de Comercio): cuando circunstancias extraordinarias e imprevisibles alteran gravemente la economía del contrato, puede pedirse su revisión. La revisión judicial la ordena un juez y toma tiempo; en la práctica, un acuerdo escrito de rebaja temporal, con fecha de inicio y de revisión, evita el juzgado y les sirve a las dos partes: un local ocupado con canon ajustado vale más que un local vacío. Proponga números realistas y por escrito.

Una diferencia final con la vivienda: en local comercial el depósito sí es lícito y se rige por su contrato. Lo que no cambia es la regla de los daños: los del sismo no se descuentan de ninguna garantía, porque no son imputables a usted.

Ayudas del Gobierno: qué es real hoy y qué es todavía un anuncio

Sobre las ayudas conviene separar tres niveles, porque en los grupos de vecinos se están mezclando:

• Lo que ya tiene norma: la situación de desastre nacional fue declarada por el Decreto 1171 del 11 de agosto de 2026, cubre a Risaralda y habilita los recursos y mecanismos del sistema de gestión del riesgo. Ese decreto no modifica los contratos de arriendo.
• Lo que tiene trámite abierto: el RUD. Ser incluido en ese registro es lo que acredita la condición de damnificado y es el filtro con el que se asignarán las ayudas. El censo lo canalizan las autoridades municipales con la Unidad Nacional para la Gestión del Riesgo de Desastres (UNGRD). Esté pendiente de los canales oficiales de la Alcaldía de Pereira y de la Alcaldía de Dosquebradas — y de nadie más.
• Lo que sigue siendo anuncio: el subsidio de arriendo para familias damnificadas y los alivios en servicios públicos fueron anunciados públicamente por el Gobierno Nacional desde los primeros días. Al 16 de agosto no conocemos la resolución o el decreto que fije monto, duración, requisitos y forma de pago. Mientras esa norma no exista, nadie — ni un arrendador, ni una inmobiliaria, ni un «gestor» — puede prometerle ese subsidio ni condicionarle nada a cuenta de él.

Juzgados y plazos en Risaralda: qué pasó con los términos judiciales

Un dato que importa si usted tiene — o teme tener — un proceso relacionado con su arriendo: por los daños del terremoto, el Consejo Superior de la Judicatura suspendió los términos judiciales en los distritos judiciales de la zona afectada, Risaralda incluida (Acuerdo PCSJA26-12564, con modificaciones posteriores), y según lo informado por la propia Rama Judicial y la prensa nacional, la medida fue prorrogada hasta el 11 de septiembre de 2026 en siete departamentos: Caldas, Cauca, Chocó, Quindío, Risaralda, Tolima y Valle del Cauca. Quedan a salvo las actuaciones urgentes — tutelas y habeas corpus siguen funcionando.

Tres lecturas prácticas, sin alarmismo:

• Los procesos civiles en curso — incluidos los de restitución de inmueble — quedan con los términos congelados mientras dure la suspensión. Los plazos se reanudarán cuando la Rama lo disponga; verifique siempre el estado actual en ramajudicial.gov.co, porque estas medidas se han venido modificando semana a semana.
• La suspensión de términos no borra obligaciones ni derechos: no significa «no pago» ni «no me pueden cobrar nunca». Significa que los relojes procesales están detenidos.
• Si usted necesita protección urgente de un derecho fundamental, la tutela sigue disponible.

Lista de verificación: los 8 pasos del arrendatario ordenado

Si solo pudiera llevarse una parte de esta guía, que sea esta. En orden:

1. Seguridad primero. Si hay señales de daño, no ocupe ni reingrese. Línea 123.
2. Evidencia. Fotos y videos con fecha, tomados sin exponerse. Una sola vez.
3. Reporte escrito a la parte arrendadora (propietario o inmobiliaria, según su contrato) describiendo el estado del inmueble, con las fotos adjuntas. Guarde el acuse.
4. Concepto técnico en marcha: radique ante la DIGER de su municipio y pregunte por la evaluación del edificio en su administración. Guarde radicados.
5. Defina su escenario con la tabla de esta guía y ejerza sus derechos por escrito: terminación (si aplica), rebaja o suspensión acordada.
6. Si paga mientras tanto, pague con constancia de reserva (el texto está arriba, cópielo).
7. Regístrese en el RUD por los canales oficiales si resultó damnificado. Gratis, siempre.
8. Archive todo en una sola carpeta (física o en el correo): contrato, fotos, radicados, cartas, acuses. Su caso vale lo que valga su expediente.

Preguntas frecuentes de arrendatarios tras el sismo

¿Hay algún decreto que suspenda el pago de arriendos por el terremoto?

No. Al 16 de agosto de 2026 no se ha expedido ninguna norma que congele, rebaje o suspenda los cánones de arrendamiento, ni que prorrogue los contratos. La declaratoria de desastre nacional (Decreto 1171 de 2026) no contiene disposiciones sobre arriendos. Los efectos sobre el canon dependen del estado acreditado de cada inmueble, según el Código Civil.

Mi apartamento quedó inhabitable, ¿puedo entregar el inmueble sin pagar la sanción de tres meses?

Sí. La terminación por inhabitabilidad se rige por el artículo 1990 del Código Civil, que no exige preaviso de tres meses ni indemnización — esas cargas corresponden a otra figura (la terminación unilateral sin causa de la Ley 820), que no es la aplicable aquí. Ejerza el derecho por escrito y acompañe el soporte técnico del estado del inmueble.

¿Desde cuándo dejo de pagar el canon si el inmueble quedó destruido?

Desde la fecha en que la destrucción total quede acreditada, momento en el cual el contrato expira de pleno derecho (artículo 2008 del Código Civil). No desde el 10 de agosto de manera automática: por eso importa tanto acreditar el estado del inmueble y comunicar todo por escrito cuanto antes. Los saldos se cruzan en la liquidación final del contrato.

¿Los Bomberos pueden certificar que mi apartamento es inhabitable?

No. Bomberos, Defensa Civil y Cruz Roja documentan el riesgo y respaldan una evacuación — sus actas son soportes valiosos —, pero el concepto de habitabilidad lo emite la autoridad de gestión del riesgo del municipio (la DIGER de Pereira o la de Dosquebradas) o un ingeniero con matrícula vigente, verificable con certificado del COPNIA expedido después del sismo.

¿Quién paga las reparaciones de los daños que dejó el sismo?

El arrendador, incluso las reparaciones locativas que en tiempos normales serían del arrendatario, porque el deterioro proviene de fuerza mayor (artículo 1985 del Código Civil). El arrendatario no responde por ningún daño causado por el terremoto (artículo 2028 del Código Civil y artículo 9 de la Ley 820 de 2003), y esos daños no pueden descontarse de sus garantías.

¿Me tienen que devolver el depósito de mi arriendo?

Si su contrato es de vivienda urbana, la ley prohíbe los depósitos en dinero (artículo 16 de la Ley 820 de 2003): uno pactado es ilegal desde el origen y debe devolverse; solo pueden cruzarse obligaciones ciertas ajenas al sismo, como cánones o servicios realmente debidos. En local comercial el depósito sí es válido y se rige por el contrato, pero tampoco puede aplicarse a daños del terremoto.

Tengo un local comercial y no puedo operar, ¿debo pagar el canon completo?

Depende del estado del local. Si quedó dañado, aplican las mismas reglas del Código Civil (expiración, terminación o rebaja). Si está sano pero el negocio se volvió inviable por la emergencia, el camino es la revisión del contrato por imprevisión (artículo 868 del Código de Comercio) — que decide un juez — o, mucho más rápido, un acuerdo escrito de rebaja temporal con el arrendador. No deje de pagar sin acuerdo: quedaría en incumplimiento.

¿Existe ya el subsidio de arriendo para damnificados?

Fue anunciado por el Gobierno Nacional, pero al cierre de esta edición no se ha publicado la norma que lo reglamente con monto, duración y requisitos. La puerta de entrada a las ayudas es el Registro Único de Damnificados (RUD), que es gratuito y se tramita por los canales oficiales de las alcaldías y la UNGRD. Desconfíe de cualquier persona que cobre por inscribirlo o por «gestionarle» el subsidio.

Tengo miedo de volver al apartamento aunque no tiene daños, ¿puedo terminar el contrato gratis?

El temor, por sí solo, no es una causal legal de terminación sin costo cuando el inmueble no tiene afectación acreditada. Puede negociar una salida de mutuo acuerdo por escrito, o usar los mecanismos ordinarios de terminación de su contrato y de la ley, con sus tiempos. Lo que no le conviene es dejar de pagar o abandonar el inmueble sin formalizar nada.

¿Qué pasa con los procesos judiciales de arriendo en Pereira y Dosquebradas?

La Rama Judicial suspendió los términos judiciales en los distritos de la zona afectada, Risaralda incluida, y la medida fue prorrogada hasta el 11 de septiembre de 2026, salvo actuaciones urgentes como tutelas y habeas corpus. La suspensión congela los relojes procesales, pero no extingue obligaciones ni derechos. Verifique el estado vigente en ramajudicial.gov.co.

Fuentes oficiales para verificar (y para no depender de cadenas)

Ninguna guía reemplaza la fuente. Estas son las oficiales, todas gratuitas:

• SUIN-Juriscol — texto oficial del Código Civil, la Ley 820 de 2003 y la Ley 95 de 1890.
• Gestor Normativo de Función Pública — decretos de la emergencia y su vigencia.
• Rama Judicial — acuerdos de suspensión y reanudación de términos judiciales.
• UNGRD — Registro Único de Damnificados y ayudas oficiales.
• Alcaldía de Pereira y Alcaldía de Dosquebradas — canales de la DIGER de cada municipio y censos de damnificados.
• COPNIA — verificación en línea de la matrícula del ingeniero que usted contrate.

Este artículo es información general de orientación al público, elaborada con las normas vigentes conocidas al 16 de agosto de 2026, y no constituye asesoría jurídica sobre casos particulares. Cada contrato tiene condiciones propias; antes de tomar decisiones con efectos legales o económicos, consulte su caso concreto con un profesional. Si alguna autoridad expide nuevas normas sobre arrendamientos en la emergencia, prevalecen sobre lo aquí descrito.